Regler när privatperson hyr ut sin bostad

Ska du hyra ut din bostadsrätt, villa, rum eller ägarlägenhet är det flera saker du bör tänka på. Kolla upp personen som vill hyra din bostad, skriv ett kontrakt där det tydligt står vad hyresgästen får och inte får göra i din bostad. Detta för både din och hyresgästens säkerhet.

Följande regler gäller från den 1 februari 2013 då lagen om uthyrning av egen bostad trädde i kraft. Om du hyr ut flera bostäder gäller reglerna bara för den bostad som hyrdes ut först.

För avtal som tecknats före 1 februari 2013 gäller samma regler som för att hyra ut en hyresrätt.  

Kolla upp din blivande hyresgäst

Om du hyr ut din bostad, till exempel en bostadsrätt så är det fortfarande du som ska se till att hyran betalas i tid vare sig andrahandshyresgästen betalar eller inte. Därför är det bra att kontrollera den du ska hyra ut till. Kontrollera identitet genom att ta legitimation, ta referenser från arbetsgivare och tidigare hyresvärdar och ring Kronofogden för att se om det finns eventuella betalningsanmärkningar.

Skriv tydligt kontrakt

Det är viktigt att ni skriver ett kontrakt som tydligt talar om vilka villkor som gäller. I kontraktet ska det stå hur lång hyrestiden är, hyran och annat som ni kommer överens om ska gälla under hyrestiden.

Hyressättning

Som uthyrare av en privatbostad bestämmer du hyran själv eller tillsammans med din blivande hyresgäst. När du sätter hyran ska du ta hänsyn till kapitalkostnad och driftskostnader. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Ett riktvärde för avkastningsräntan är för närvarande fyra procent. Räntor och lånekostnader har ingen betydelse för hyrans storlek. Med driftskostnader menas till exempel, avgift till bostadsrättsförening, el, värme, bredband och slitage av möbler.

Exempel på beräkning av hyra, enligt lagen om uthyrning av bostad:

En bostadsrättslägenhet som är värd 2 miljoner kronor hyrs ut i andra hand. Månadsavgiften till föreningen är 4 500 kr.

2 000 000 x 0,04/12 + 4 500 = 11 167 kronor

Om hyresgästen anser att hyran är oskäligt hög kan hen vända sig till hyresnämnden för att begära en sänkning. Hyresvärden har ingen möjlighet att gå till nämnden och begära en höjning av hyran. Om nämnden beslutar om en sänkning gäller den från beslutsdatumet. Hyresgästen har inte rätt att få tillbaka hyra som redan är betald.

Uppsägningstid

Du har rätt att säga upp kontraktet tidigare än du och hyresgästen avtalat om. Hyresgästen får tre månaders uppsägningstid från det månadsskifte som inträffar närmast efter uppsägningen.

Om hyresgästen vill flytta tidigare än avtalat gäller en månads uppsägningstid. Uppsägningstiden gäller från det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen.

Exempel på uppsägningstid:

Hyresvärden säger upp avtal den 12 augusti. Avtalet upphör då att gälla den 30 november.

Hyresgästen säger upp avtal den 12 augusti. Avtalet upphör då att gälla den 30 september.

Ingen rätt till förlängning

Hyresgästen har inte rätt att mot hyresvärdens vilja få kontraktet förlängt.

Andra regler som är viktiga:

  • Om du inte vill att hyresgästen ska få måla och tapetsera om utan ditt tillstånd, kan du skriva in ett förbud om det i kontraktet.
  • Du ska se till att bostaden underhålls och är i gott skick, om det inte står i kontraktet att din hyresgäst ska sköta det.
  • När du ska göra stora förändrings- eller förbättringsarbeten behövs inte tillstånd från din hyresgäst.
  • Din hyresgäst kan inte använda sig av bytesregeln, det vill säga att byta boende med någon annan, utan ditt godkännande om din villa är ett enfamiljshus som inte hyrs ut permanent eller om villan är ett tvåfamiljshus.
  • Om du skriver något i kontraktet som skiljer sig mot vad det står i hyreslagen är det ändå alltid det som är till mest nytta för hyresgästen som gäller. Det är mycket viktigt att du och din hyresgäst skriver ett avtal och att ni båda går igenom avtalet så att båda parter vet vad som gäller. Det finns färdiga kontrakt att köpa i bokhandel eller via nätet.

Olika lagar reglerar olika saker

Lagen om uthyrning av egen bostad reglerar andrahandsuthyrning av, bostadsrätt, villa, möblerade eller omöblerade rum och ägarlägenhet. Lagen om uthyrning av egen bostad reglerar hyran, uppsägningstid och rätten att säga upp en bostad. Hyreslagen reglerar underhållsfrågor, ordningsregler med mera.

Senast granskad: 2016-09-26 Informationsansvarig:
Konsumentverket