Dolt fel i hus

Ett dolt fel är något som finns där redan när du köper bostaden och som du inte kan upptäcka vid en noggrann besiktning.

Felet ska ha funnits i bostaden redan när du köpte den, men alltså inte gått att upptäcka vid en noggrann besiktning. Du ska heller inte ha behövt räkna med felet med tanke på bostadens ålder, skick och konstruktion. Det ligger ett stort ansvar på dig som köpare att du ska ha uppfyllt din undersökningsplikt för att felet ska räknas som dolt.

Dolt fel i hus

Du kan klaga på ett dolt fel i upp till tio år från det att du fick tillträde till huset. Du som köpare måste klaga (reklamera) inom rimlig tid från det att du upptäckte felet. Det du kan kräva är avdrag på köpesumman. Om felet beror på försummelse från säljaren eller om bostaden inte uppfyller vad säljaren har lovat kan du också ha rätt till skadestånd. Om felet är av väsentlig betydelse kan köparen inom ett år från tillträdet kräva att kontraktet hävs, det vill säga låta köpet gå tillbaka. Om säljaren "handlat svikligt", det vill säga lurat dig, kan du kräva att få häva köpet även efter mer än ett år.

Friskrivning från dolda fel

En säljare kan friskriva sig från dolda fel genom att lägga in en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Det innebär att du som köpare i så fall inte kan få ersättning för ett dolt fel. En friskrivning från dolda fel gör ofta att köpesumman blir lägre.

En friskrivning gäller bara under förutsättningen att säljaren inte känner till de eventuella "dolda felen" vid tiden för transaktionen. Gör hen det så gäller friskrivningsklausulen inte mot köparen. Det kan i vissa fall även vara möjligt att jämka en friskrivningsklausul om den skulle visa sig vara oskälig enligt 36 § Avtalslagen.

Ta råd av advokat

Tvister om fel i bostadshus är ofta komplicerade. Ta gärna kontakt med en advokat för ett rådgivningssamtal, speciellt om det är kostsamt att rätta till felet. Medlemmar i Villaägarna får gratis rådgivning av jurister, lantmätare och byggnadstekniker. De har också informationsmaterial, köpekontrakt med mera på sin webbplats. 

För att något ska räknas som ett dolt fel måste de här fyra kriterierna uppfyllas:

  • felet måste ha funnits vid köptillfället
  • felet ska inte ha varit upptäckbart
  • felet ska inte ha varit förväntat
  • bostadens egenskaper avviker från uppgifter som säljaren har lämnat.
Senast granskad: 2016-03-04 Informationsansvarig:
Konsumentverket