Bostadsrätt

återställandegrad vid stambyte

Läst: 4281 gånger · 6 svarsinlägg

2016-01-19
21:22
kimtro Inlägg: 1 Medlem: 2016-01-19
Bor i en förening som håller på med ett stambyte där de ska sätta in nya stammar och sätta in nya tätskikt i samtliga badrum med en av styrelsen bestämd standard. För mig är dilemmat att jag för snart 4år sedan totalrenoverade badrummet. Det sades då av styrelsen att ett stambyte låg iallafall minst 8år bort. Jag har nu accepterat att mitt badrum rivs ut och att jag kommer få en sämre standard vad det gäller tätskicktena.(kakel&klinkers) Det jag har svårt att acceptera är att jag blir av med spottar i taket och golvvärme. Kan tycka att tex. golvvärme som är en speciell funktion i badrummet borde återställas utan att man skall behöva betala extra som (tillval). Var kan man hitta information kring sådanna frågeställningar? Mvh / Kim
Inlägget redigerades [Innehållet redigerades senast 2016-01-26 21:49]
Svara Citera Anmäl
#1
2016-01-26
21:49
Collin Inlägg: 369 Medlem: 2009-01-09
Konsumentvägledare
Hej!
Det är inte helt enkelt att ge ett svar på hur mycket/vad en förening är skyldiga att återställa gällande ytskikt i en medlems bostadsrätt vid ett stambyte. Det anses att en förening är skyldig att återställa efter ett stambytet. I ett badrum ska alltså nya tät och ytskikt bekostas och anbringas av föreningen. Det är emellertid en omstridd fråga till vilken standard återställandet ska ske. Det är alltså inte givet, som ett exempel, att den bostadsrättsinnehavare som hade ett påkostat speciellt kakel i sitt badrum har rätt att återfå denna höga standard.

Det finns även andra tankar kring detta,tex om en medlem som nyligen (vad det nu avses i tid) renoverat sitt badrum har rätt till någon ersättning från föreningen. Det kan kanske vara så att föreningen inte behöver genomföra någon annan åtgärd än att koppla "speciellaledningar" (tror det heter grenledningar?) från badrummet till de nya stamledningarna. I ett sådant fall skulle man kunna tänka som så att föreningen minskar sin kostnad för att de slipper betala återställande av yt och tätskikt och att det då skulle kunna ses som skäligt att förening i den situationen skulle kunna ersätta den medlemmen.

Det råder alltså delade meningar om vad en förening behöver återställa. Men mig veterligen talar dock mycket för att en förening inte har någon skyldighet att återställa enskilda medlemmars ”överstandard/extra utrustning” i våtrum, en extra påkostad badrumsrenovering vid ett stambyte. Därför är det av största vikt att föreningen har en underhållsplan som kommuniceras till medlemmarna i god tid för att förhindra att medlemmar gör sena eller intilliggande renoveringar innan ett stambyte. Det du beskriver om tidsperspektivet ovan skulle du möjligen kunna diskuteras med föreningen, eftersom du har fått, som jag förstår det felaktig information, om det inte är så att något hänt/en skada uppkommit mm och att därför föreningen behöver tidigarelägga stambytes planerna? Detta tycker jag du ska ta upp med föreningen. Om du hade haft denna info kanske du valt att vänta med att renovera ditt badrum?

Du kan läsa mer om stambyte i detta dokument från Sveriges Bostadsrättscentrum: https://www.sbc.se/Documents/forvaltning/Produktblad%20f%C3%B6rvaltning/1/Produktblad%20-%20stambyte%20eller%20stamrenovering.pdf

Du kan läsa mer om ett fall hos Bostadsrättsnämnden: http://www.bostadsrattsnamnden.se/yttranden/kompensation-for-stamrenovering

Hoppas att ovan info hjälper dig lite att komma vidare i din fråga.

[Innehållet redigerades senast 2016-01-26 22:12]

Svara Citera Anmäl
#2
2016-01-26
23:54
Bättre BRF Inlägg: 87 Medlem: 2014-02-18
Stambyte kan vara trixigt att förstå regelverket kring, men det finns där och följande gäller:

Först till frågeställaren:

Styrelsen har inte beslutat, varken ATT stambyte skall göras, eller HUR det skall genomföras (d v s hur man skall hantera nygjorda badrum, finare standard et c). Endast STÄMMAN kan besluta detta, och vanligtvis beslutar de enligt det förslag som styrelsen lägger fram. Det förslaget är i sin tur vanligtvis framtaget av en konsult, och här kan kvalitén skilja sig från noll till hundra. Läs de handlingar du fått av din förening! Där skall det framgå exakt hur stämman beslutat kring hur badrum liknande ditt skall hanteras.

Sedan bör du också läsa er stadgar. Stadgar föreskriver ibland te x att ..."vid en omfattande renovering eller ombyggnad av te x lägenheternas badrum så sker återställandet till en av föreningen beslutad standard".

Sedan är det enligt Bostadsrättslagen så att om föreningen går in och TAR BORT någon nyttighet i din bostadsrätt, så skall de ersätta den, e g återställa det som revs. Här blir det motstridiga bestämmelser kan tyckas, men det går utmärkt att kombinera! Te x golvvärme borde föreningen återställt, ett finare kakel kan kompenseras ekonomiskt.

Till Svarsgivaren: Huruvida "nyare badrum skall kompenseras" så är detta ingenting som står i lag eller stadga, utan det hänger på stämmobeslutet. Där bör beslut tas om ersättning från en viss given tidpunkt, och tidpunkten skall föreslås beroende på omständigheterna. Ja viss BÖR en förening ha god framförhållning och varsla sina medlemmar om ett kommande stambyte åren innan, teoretisk modell ger att 10 år innan är optimalt, men det händer nästan aldrig. Fem år kan man dock kräva. Har detta skett? Då skall INGEN kompensation utgå för "nyrenoverade" badrum som rivs. Har styrelsen däremot varit dåliga eller otydliga i sin kommunikation, då bör man hitta en ersättningsmodell. De medlemmar som då har renoverat nyligen, är ju de facto medlemmar som verkligen tagit sitt underhållsansvar och gjort vad de ska. Fem år är vettigt, och ersättning räknas ut som så här:

Föreningen TOTALA kostnad för stambytet. 40 % är nya stammar och allt arbete kring det, 60 % är nya badrum. 60 % divideras på antalet enheter (badrum). Nu vet vi vad nya yt- och tätskikt samt inrede kostar föreningen i varje badrum. Ett sex år gammalt badrum ger ingen ersättning, 5 år = 50 %, 4 år = 60 % osv, 1 år = 90 %. OBS. Detta gäller endast tills dess att stambytet blev känt! Har medlemmarna vetat de senaste två åren, ja då stryks dessa från kompensation. Att ersättning överhuvud taget utbetalas beror på likabehandlingsprincipen, alla medlemmar har rätt till samma värde av det gemensamma.

Underhållsplan skall förövrigt inte kommuniceras hur som helst, då det lätt missförstås som löften som sedan kanske inte infrias. Styrelsen bör istället presentera ett utdrag, de kommande fem årens viktigaste planerade åtgärdena te x. Samt givetvis inom en tioårsperiod om något extravagant är på gång, t ex ett stambyte.


Svara Citera Anmäl
#3
2017-08-16
21:01
zidan2009 Inlägg: 3 Medlem: 2017-08-16
kimtro skrev: Bor i en förening som håller på med ett stambyte där de ska sätta in nya stammar och sätta in nya tätskikt i samtliga badrum med en av styrelsen bestämd standard.
För mig är dilemmat att jag för snart 4år sedan totalrenoverade badrummet.
Det sades då av styrelsen att ett stambyte låg iallafall minst 8år bort.
Jag har nu accepterat att mitt badrum rivs ut och att jag kommer få en sämre standard vad det gäller tätskicktena.(kakel&klinkers)
Det jag har svårt att acceptera är att jag blir av med spottar i taket och golvvärme.
Kan tycka att tex. golvvärme som är en speciell funktion i badrummet borde återställas utan att man skall behöva betala extra som (tillval).
Var kan man hitta information kring sådanna frågeställningar?

Mvh / Kim

Svara Citera Anmäl
#4
2017-08-16
21:19
zidan2009 Inlägg: 3 Medlem: 2017-08-16
Hej.Jag har precis samma problem som du.Jag har drivit ärendet vidare till hyresnämden, men fick avslag. Jag går nu vidare till Svea Hovrätt, under förutsättning att jag får rättshjälp från mitt försökringbolag Folksam. Det finns ett fall i Sverige som du kan finna i Svea hovrätts databas. Målnummer:ÖH3265-98 ...överklagande bifalldes. Detta är väldigt intressant. Han kämpade och fick rätt.Detta mål har dessutom blivit ett s.k.s "en vägledande dom" . Sedan finns det ju bostas rättföreningar i Sverige(HSB), som är shyssta och ersätter bostads rättsinnehavareb utan krusiduller. Synd att man inte har en sådan bostadsrättsförening.

Svara Citera Anmäl
#5
2017-08-17
19:28
Jonte_1953 Inlägg: 50 Medlem: 2009-01-22
Colin
Kan du ge en hänvisning till ett lagrum ellet ett rättsfall som säger att en bostadsrättsförening ska återställa till ursprungligt skick när man utför underhållsåtgärder som man har ansvar för.
Visserligen har jag inte läst hela tråden men det finns flera rättsfall som säger annat.
Till exempel hade en bostadsrättshavare ett läckande rör och föreningen bröt upp golvet och lagade läckan. Domstolen sa att parkettgolvet skulle återställas av bostadsrättshavaren eftersom det inre underhållet ligger på bostadsrättshavaren.
HSB skriver i sina stadgar att när det gäller föreningens åtgärder i samband med omfattande renoveringar så gäller inte bostadsrättshavarens underhållsansvar utan då får föreningen ta över ansvaret, men bara då.

Svara Citera Anmäl
#6
2017-09-14
05:22
zidan2009 Inlägg: 3 Medlem: 2017-08-16
Svea hovrätt


RH 1999:46












Målnummer:


ÖH3265-98


Avdelning:


6

Avgörandedatum:


1999-04-22

Rubrik:


Hyresnämndsmål. När hyresgästen själv renoverat lägenhetens badrum har i visst fall särskilda skäl ansetts föreligga att beakta den enskilde hyresgästens intresse av att, vid en ombyggnad av fastigheten, få behålla badrummet i befintligt skick.

Lagrum:


12 kap. 18 f § 2 st. jordabalken

Rättsfall:


























REFERAT










Stiftelsen Mäster-Olofsgårdens Hemgård ansökte vid hyresnämnden om tillstånd bl.a. att få byta stammar, sätta upp kakel på väggarna, byta till nytt sanitetsporslin med engreppsblandare, lägga klinker på golvet, sätta in nytt badrumsskåp med belysning, installera handdukstork samt måla tak och snickerier i S.B:s badrum i hans lägenhet på Svartmangatan 4 i Stockholm. - S.B. bestred ansökningen utom såvitt avsåg anbringande av fuktspärr och utbyte av kakel på väggarna samt anförde att han i badrummet bekostat och låtit installera ett antikt handfat, mässingskranar, ett badkar på ben och ett mycket exklusivt marmorgolv.

Hyresnämnden i Stockholm (1998-06-17 hyresrådet Måns Edling samt ledamöterna Monica Åström och Åke Rosenqvist) lämnade hyresvärden tillstånd att utföra de begärda åtgärderna i S.B:s lägenhet och anförde i sina skäl följande.

Av bestämmelserna i 12 kap. 18 d § jordabalken följer att en fastighetsägare får utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde eller utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten endast om de berörda bostadshyresgästerna godkänt åtgärderna eller om hyresnämnden har lämnat tillstånd till dem.

Enligt 18 f § samma kapitel skall hyresvärdens ansökan om tillstånd bifallas om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot det intresse som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas.

Hyresnämnden finner till en början att hyresvärden anfört vägande skäl för de tilltänkta åtgärderna, vilka framstår som befogade. Hyresvärden får anses ha visat ett beaktansvärt intresse av att åtgärderna genomförs. Åtgärderna kan inte sägas i och för sig strida mot det

s.k. objektiva hyresgästintresset. Det är därmed generellt sett inte att anse som oskäligt mot hyresgästerna att åtgärderna genomförs.

S.B. har anfört att en ombyggnad av hans lägenhet skulle omintetgöra hans egna installationer. Hyresvärden har anfört att stammarna i och för sig är bytta men att tätskikten måste åtgärdas. Detta innebär att badrumsgolvet inte kan räddas. - Man kommer dock att gå försiktigt fram och här - som eljest - inte göra mera våld än nöden kräver. Hyresvärden har påpekat att S.B. inte haft särskilt tillstånd till sina ombyggnadsåtgärder och att denne själv vitsordat att tätskikten delvis har brister. - Hyresnämnden finner att de tilltänkta åtgärderna bör tillåtas även beträffande S.B.

S.B. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att stiftelsens talan vid hyresnämnden skulle ogillas.

Svea hovrätt, avd 16 (1999-04-22, hovrättsråden Ulla Erlandsson och Omi Mohammar samt hovrättsassessorn Anna Nygren Malmenfelt, referent) ändrade hyresnämndens beslut såvitt avsåg S.B:s lägenhet och biföll stiftelsens ansökan endast vad gäller uppsättande av fuktspärr och utbyte av kakel på väggarna i badrummet. Vidare förordnade hovrätten att marmorgolvet skulle bibehållas och att återmontering skulle ske av S.B:s installationer. I övrigt lämnades stiftelsens ansökan utan bifall. Hovrätten uttalade i sina skäl följande.

Hovrätten finner att S.B. styrkt att det förelegat en överenskommelse med påstått innehåll mellan honom och hyresvärden (dvs. att S.B. fick hyra lägenheten under förutsättning att han själv lät renovera den) och att fuktspärr kan anbringas utan att marmorgolvet bryts upp. Beträffande badrummets inredning har hyresvärden inte ens påstått att det inte går att återmontera inredningen efter det att fuktspärr anbringats och nytt kakel satts upp på väggarna eller att det skulle vara förenat med extra stora kostnader att göra det. Vidare måste beaktas att renoveringen genomfördes för inte så länge sedan samt att material och inredning får anses ha en exklusiv karaktär; färgval och inredning kan inte heller anses vara så avvikande att den inte skulle kunna godtas av en ny hyresgäst.

Med hänsyn till ovan angivna omständigheter finner hovrätten att det föreligger särskilda skäl att beakta S.B:s önskan att i huvudsak behålla badrummet i befintlig skick. Det skulle därför vara oskäligt mot honom att låta Stiftelsen genomföra annan åtgärd i badrummet än vad han medgett, nämligen uppsättande av fuktspärr och nytt kakel på väggarna. Efter utförandet av dessa åtgärder skall S.B:s installationer återmonteras. S.B:s överklagande skall således bifallas.

Målnummer ÖH 3265-98-80











Sökord:


Hyresnämndsmål; Hyra

Litteratur:


Prop. 1996/97:30.

Svara Citera Anmäl

Svara

För att svara på diskussionen måste du vara registrerad användare och inloggad:

Logga in

Registrera mig som användare