Profilsida för Bättre BRF

Kontodetaljer

Användarnamn:
Bättre BRF
Medlem sedan:
2014-02-18
Antal forumsvar:
141
Senast inloggad:
2018-11-29 23:15
Födelseår:
1976
Kön:
Man
Kommun:
Göteborg

Presentation

Niclas Jonsson, arbetat med bostadsrättsfrågor i 12 år. Brinner för att upplysa kring denna boendeform, och vill att föreningarna kommer till insikt med hur mycket styrelsens strategi (eller avsaknad av strategi) kring förvaltningen faktiskt påverkar de boendes plånbok.

Senaste inlägg av Bättre BRF

2018-11-29 23:26
ljudbryggor i konstruktion: Så är det givetvis. Men det innebär inte att grannen ska behöva begränsas från ett normalt leverne. Är det en allmän uppfattning i föreningen så bör den uppdra åt styrelsen att förbättra konstruktionen, helt enkelt bygga om. Är det en enstaka medlem som upplever problem, så får denne göra egen åtgärd, tex ett isolerat innertak enligt mitt förra inlägg. Konstruktiv dialog: På vems villkor? Är det te x som du säger att huset kanske har en brist i sin konstruktion, vad ska din granne göra åt det? Nä, prata med styrelsen om det är huset i sig som du tror är problemet. Nattvila och skrivelser i stadga: Lag gäller över stadga. Och visst har du rätt, det finns en herrans massa gamla stadgar där ute som har olika lustiga skrivelser om tider i säng och fruntimmer på rummet. Alla är lika ogiltiga. Så läs mitt inlägg igen, det jag skrev gäller.

Visa svaret Anmäl
2018-11-14 18:06
Jag håller inte med om ovanstående alls. Styrelsen har ansvaret - alltså har den befogenheten. Allt annat vore orimligt. Lawlines svar (som hänvisas till ovan) är ett hopkokat rappakalja som varken har stöd i lagstiftningen eller är praktiskt tillämpbart ute i föreningarna. Sedan är det givetvis så att många styrelser springer till stämman med allehanda beslut hela tiden ändå. Och oftast går det bra. Men i skarpt läge (där styrelse och stämma har olika syn på en fråga) så är det mycket viktigt att styrelsen självt råder över allt som de är ansvariga för. Och prövas det rättsligt så är det precis där det kommer att landa. Omvänt fast exakt lika gäller för innehavarna i deras bostadsrätter. Ansvar = befogenhet som ligger väldigt nära eget ägande vilket är prövat och fastställt i mängder med domar.

Visa svaret Anmäl
2018-11-14 09:18
Styrelsen råder över planering och utförande av underhåll på föreningens hus. Varken stämman eller någon myndighet utifrån kan fatta beslut som inskränker den rätten. Stämman utser den för föreningen och föreningens medlemmar mest lämpliga styrelse. Har medlemmarna synpunkter på hur styrelsen sköter sitt uppdrag så bör de via stämman ändra i styrelsens sammansättning.

Visa svaret Anmäl
2018-11-09 20:13
Börja med att bestämma dig för vem du företräder. Är det föreningen (i egenskap av ledamot) eller är det som medlem (i egenskap av granne). Försök att inte blanda ihop dina två roller! Som ledamot... ...så vet du att föreningen har ett lågt vattentryck. Du vet också att det är föreningens ansvar att säkerställa att varje medlem har erforderligt tryck på varje tappställe. Och du vet också att det är föreningen som råder över och beslutar om hur vattenledningar dras. Då vet du nu också att det är styrelsen som beslutar hur dessa ledningar skall dras. Ta nu din kunskap till styrelsen och låt styrelsen bestämma från vilken kopplingspunkt grannen får lov att gå. Du personligen skall verkligen akta dig för att publikt mot din granne ha egna synpunkter, just eftersom du även sitter i styrelsen!

Visa svaret Anmäl
2018-11-08 19:20
[quote]Sven-Erik skrev: Något som jag tycker helt missats i svaret ovan är ljudnivåerna. Det finns tydliga riktlinjer för vilka nivåer (dB) som är "acceptabla" Jag väljer att inte springa på alla bollar. TS skriver att denne störs av att grannen skjuter ut/in sin stol vid sitt skrivbord i sovrummet ovanför TS. Om du nu tycker det i detta sammanhang är relevant att tala om dB och ljudmätning så får det stå för dig.

Visa svaret Anmäl
2018-11-07 19:52
Det lägger ni på försäkringsbolaget. Ge dem föreningens kontaktuppgifter så får de lösa det bäst de vill. Varken ni eller föreningen gör ju den försäkringsmässiga bedömningen, den gör ju respektive parts försäkringsbolag och är något oklart förhandlar de sins emellan oftast rätt långt över era huvuden. Så låt dem jobba för era inbetalade premier!

Visa svaret Anmäl
2018-11-07 19:48
Att bo i ett flerfamiljshus innebär att man får tåla en del ljud samt acceptera att bli rejält störd ibland. Lagen säger att du inte skall bli mer störd än vad du skäligen kan tåla. Vad är då det? Ja, till att börja med alla ljud som kommer från ett normalt leverne, d vs: Flytt av möbler, skrapljud, stegljud, röster, barnskrik, tvättmaskiner, kranar, TV och musik i normal omfattning mm. Alla dessa ljud är normala och kommer vid en prövning aldrig bedömas som en störning i lagens mening. Detta i princip oavsett tidpunkt på dygnet. Sedan har du rejäla störningar som fester, gap och skrik. Dessa störningar skall du också enligt lag tåla i en rimlig mindre omfattning te x vid högtider (nyår, midsommar et c) samt något eller några tillfällen till. Något klockslag finns över huvud taget inte inskrivet i lag. Sedan har vi grannar som ideligen klagar och på så vis försämrar boendemiljön för någon. Här är det ganska enkelt att komma upp i en mängd/omfattning som i sig är att betrakta som en störning. Så är du för ihärdig på att jaga grannen - så kan du alltså själv bli den som är störningen. Eftersom du inte ens med öronproppar klarar av att grannens stol i sovrummet skrapar i golvet, så bör du kanske fundera om boendeformen flerfamiljshus är den rätta för dig. Om inte annat, i Brf så har du ju möjligheten att själv åtgärda effekterna till viss del. Du kan te x sätta upp ett eget isolerat undertak för att på så vis minska ljudstörningarna du upplever. Att sätta in en säkerhetsdörr är också ett effektivt sätt att ta bort ljud från trapphus o s v.

Visa svaret Anmäl
2018-11-04 19:55
i diskussionen Problem med ventilation
[quote]Lennart skrev: Tack för ditt svar. Men är det inte märkligt att OVK:n kan bli godkännd när det inte blir tillräkligt med tilluft. Jo men det blir ju tillräckligt med luft. Annars blir inte OVK: n godkänd. Men på bekostnad av drag, tjut, lukt et c. Luttrade fastighetsägare går upp och skruvar ner fläktarna så snart OVK-folket åkt. Bättre för alla på alla sätt.

Visa svaret Anmäl
2018-10-30 00:14
i diskussionen Problem med ventilation
Byggreglerna ändras hela tiden. Vi lär oss mer och myndigheterna ställer allt högre krav. En modern lgh med tillgänglighet, ventilation och våtutrymme är rätt långt ifrån en lgh i ett 30-tals hus. Så vad gäller - behöver en fastighetsägare genomföra stora ombyggnader varje gång kraven höjs? Nej, det måste han inte. Däremot om man renoverar och byter ut en byggdel, då måste den nya byggdelen möta dagens krav. På så sätt kan man långsamt höja standarden till en viss gräns. OVK och ventilation är ett utmärkt exempel på detta. Visst, den äldre lgh är inte byggd för dagen krav på hög luftväxling, så hur göra för att få godkänd OVK? Jo, öka utsuget. Varpå allehanda problem följer med dragiga ventiler och avloppslukt ifrån golvbrunnar. Måste då fastighetsägaren (Här: Brf) bygga om sitt hus? Nej, det måste han inte. Styrelsen har inte till uppgift att lägga massa pengar på att bygga om det hus ni alla satt er i, styrelsen uppgift är att förvalta det ni har. Så blir OVK: n godkänd, måhända med följden av att det blir undertryck och lite avloppslukt, så är styrelsens uppdrag slutfört. Stämman däremot kan lyfta frågan att bygga om, te x borra upp större friskluftsintag i bostäderna. Du kan verka för att den fattar det beslutet, te x genom en motion och lite lobbyarbete bland dina grannar.

[Innehållet redigerades senast 2018-10-30 00:17]

Visa svaret Anmäl
2018-10-24 10:09
i diskussionen Nyproduktion
1) Ta dit en oberoende besiktningsman som utför en besiktning och upprättar ett protokoll. Kontakta något av de stora teknikkonsultbolagen eller sök på internet för att hitta besiktningsman som utför entreprenad besiktningar. 2) Kopiera protokollet och bifoga med brev till föreningen där du skriver att föreningen har tre veckor på sig att måla om till godkänt resultat annars kommer du ta in en målare själv och låta denne utföra jobbet på föreningens bekostnad. 3) Reagerar inte föreningen, låt måla om och fakturera föreningen dina kostnader. Klart. Gå inte via byggaren alls för det är bara slöseri med tid.

Visa svaret Anmäl
2018-10-22 16:13
i diskussionen Cykelrum
Detta är en intern föreningsfråga och den skall ni lösa hos er! Prata med styrelsen direkt och förklara ert bekymmer. Kan inte vara svårt att låta ett ställ vara kvar å ena sidan, å andra sidan kan ni själva ställa ner något som funkar som stöd till era cyklar. Når ni inte fram så skriv en motion om att återinföra alla eller ett visst antal cykelställ. Juridiskt så har styrelsen rätt att disponera om i cykel förråden så länge stämman inte beslutat annat.

Visa svaret Anmäl
2018-10-20 00:50
i diskussionen Nyproduktion
Jag utgick från att felet var konstaterarat i och med föreningen verkar ha bekräftat det (men skyller på byggherren för åtgärd). Och då gäller mitt tidigare svar. Råder det minsta tvivel om glasrutan är behäftad med ett fel, så bör du ha antingen bra bilder, eller en sakkunnig som skriftligen uttalat detta (ta alltså in en besiktningsman i fall du känner att du behöver det). Det om det. Sedan de tekniska fordringarna på glas: Ja, man accepterar vissa repor, märken o liknande även i en ny glasruta. Och ungefär som du beskriver, från ett par stegs avstånd, i normalt ljus (ej släpljus), så skall din vy genom glasrutan inte bli störd av repor, nagg el liknande. Dras blicken till något dylikt, ja då är rutan att betrakta som felaktig. Om du på nära håll studerar en glasruta noggrant så kommer du på i princip alla rutor hitta repor, nagg och skav. Men det är inte utseendet i detalj på själva glaset som anses viktigt, utan snarare funktionen - en glasruta i ett fönster och vad vi kan förvänta oss av den. Är repan så som du beskriver, så lär glaset vara felaktigt och föreningen skall låta få den utbytt (på byggherrens bekostnad eftersom det är ett ursprungligt fel, men det är inte din direkta huvudvärk).

Visa svaret Anmäl
2018-10-19 10:27
i diskussionen Nyproduktion
Du skall inte tjata i tre år och ta hundratals bilder. Lösningen är betydligt enklare och finns beskriven i Bostadsrättslagen, troligen även i din förenings stadga. Läs på dessa viktiga dokument istället för att prata med en byggare som givetvis sätter dövörat till om de får 100 tals bilder och högvis med mejl från en köpare med ett problem som de inte har eller vill ta ansvar för. Först, vänd dig enbart till rätt part, d v s föreningen. Skriv ett mejl. "Glasrutan i min balkongdörr har repor som fanns där från inflyttningsdagen, och uppfyller därmed inte fordringarna enligt Brl kap 7 § 1 och 2. Vänligen se till att min glasruta blir utbytt, efter den 2018-11-15 så ombesörjer jag annars utbytet själv på er bekostnad enligt § 2 ovan" Nu kommer du få din glasruta utbytt. Eller så byter du själv efter den 15/11 och skickar faktura på dina kostnader till föreningen. Klart.

[Innehållet redigerades senast 2018-10-19 10:28]

Visa svaret Anmäl
2018-10-03 16:24
Frånluftsdonet är ett utsugsdon. Tar alltså luft från rummet. Om det är inknött så sätter man ett lite längre rör, en krök eller vad som så att det når täckskiva/gipsskivan. Ska inte vara några bekymmer.

Visa svaret Anmäl
2018-10-03 12:21
Så här: Mäklaren måste ge den information som denne känner till. Och föreningen måste ange den information som den känner till. Så vill du lösa denna knuten, mejla både mäklare och förening dina bevis på att lgh är 28 m2, och sedan efter ett par dagar kan du kräva att de uppdaterar sin information annars så - ja annars så vad? Vill du stämma dem? Har du själv lidit någon skada? Fundera på vad du vill uppnå...

Visa svaret Anmäl
2018-10-03 12:16
Alltså du måste skilja på vissa saker. En Bostadsrättsförening är ingen instans som kan bedöma allt byggtekniskt kring en renovering. Att e n förening "godkänt" en ombyggnad blir helt irrelevant eftersom de aldrig har någon möjlighet till veto i frågan ändå: Rätten för en innehavare att renovera, bygga om och byta ut sitt kök är i stort sett absolut - alldeles oavsett vad en styrelse tycker eller före eller efter renoveringen. Sakfrågan: Föreningen ansvarar för ventilationen. Vid besiktning, OVK eller service så är det innehavaren som är skyldig att göra ev. inspektionsluckor och rensdon åtkomliga. Gör du ingenting har föreningen rätt att frilägga rensdonet, utföra sitt jobb, och sedan gå därifrån. Hur det ser ut efter deras friläggande är din huvudvärk. Vem som en gång byggt för donet är helt irrelevant egentligen, frågan landar alltid i knät på den som är innehavare den dagen arbetet skall utföras. Visst kan du gå på din säljare - men utsikterna att du vinner framgång där är mycket små. Bit i äpplet. Såga upp framför donet och montera där en inspektionslucka. Klart. Att du skulle behöva riva hela köket är ju ett rent löjligt uttalande. Du är inte den första och inte den sista som råkar ut för problemet med förbyggt rensdon, och inga kök har behövts rivats ut hittills så att ditt skulle bli det första håller jag för rent nonsens.

Visa svaret Anmäl
2018-09-26 09:49
Kom igen nu "Bostadsrättsexperten". Nu får du klargöra hur du tänker: "Installationen bryter mot föreningens stadgar". Hur då? Att göra ingrepp på värmesystemet utan föreningens tillstånd -ja, men det kan ju inte köparen veta, denne vet ju inte ens att det inte är föreningen som försett lgh med värmesystemet. Så köparen skall bara vägra åtgärdande. Sedan läser vi i BrL och där framkommer att om föreningen rättar till detta och sedan vill rikta anspråk på nuvarande ägare för detta, ja då är det skadeståndslagen som är tillämplig - och enligt den så krävs ett uppsåt eller grov oaktsamhet/vårdslöshet. Berätta nu för mig hur föreningen skall bevisa att köparen förfarit grovt oaktsamt eller med uppsåt när denne köpt en bostadsrätt med vattenburen golvvärme. Föreningen har en chans - det är att gå på förra ägaren (den som gjorde installationen). Den processen är svår så vägrar denne så är det absolut enklast (men surt för föreningen givetvis) att föreningen åtgärdar problemet. En åtgärd som säkerställer att nuvarande golvvärme KAN fungera ihop med husets övriga värmesystem är billigast och snabbast - en pump och en shunt + arbete = ca 5-7 000 kr. Lätt val för föreningen jämfört med dyra och krångliga rättsliga processer mot tidigare ägare. Case closed!

Visa svaret Anmäl
2018-09-24 18:35
Den här styrelsen är fel ute. Det finns stadgar och så finns det lag. Be dem precisera på vilka grunder de anser dig vara skyldig att bygga om värmesystemet. Så här: Värmesystemet är föreningens ansvar. Oavsett vilka överenskommelser eller löften som givits tidigare medlemmar så finns det inget av detta som gäller dig. Du har köpt en bostadsrätt och de delar du ansvarar för finns listade i er stadga. Det skulle kunna vara så att de hänvisar till att en innehavare ansvarar för tidigare innehavares inbyggda fel. Men detta är prövat och det går inte att kräva från nuvarande ägare på detta sätt. Rätt hanterat blir det så här: Föreningen kommer på att golvvärmen i din lgh ställer till det för det övriga värmesystemet. Då skall föreningen stänga av din golvvärme. Sen så påpekar du att du betalar avgift och i den ingår värme. Och då får de antingen anpassa ditt system så att det funkar (går att göra - bara att montera en shunt och en egen pump) eller så får de installera ett annat värmesystem åt dig.

Visa svaret Anmäl
2018-09-06 13:52
i diskussionen Uppsättning av markis
Och jag hade velat ha svar på en fråga till: Sedan när blev det juristers sak att fackmässigt bedöma huruvida man bör fästa en markis i en fasad eller inte? Styrelsen bör svara på varför de valde att tillfråga detta skrå, samt vad det ev. kostade föreningens medlemmar. Vidare kanske stämman skulle anstränga sig och försöka få in lite högre kompetensnivå inom styrelsegruppen vid kommande stämma?

Visa svaret Anmäl
2018-09-04 17:20
Tråden är gammal men det kan ändå vara på sin plats med ett klargörande kring "frivilliga kapitaltillskott". Frågeställaren har fått allting om bakfoten. Kapitaltillskott inom BRF är inte och har aldrig varit en modell skapad för att berika ett visst antal medlemmar (som säljer och lämnar föreningen), den som så påstår är också fel ute. Kapitaltillskott är inte så värst vanligt förekommande och görs i princip uteslutande i föreningar som ligger mycket illa till eller snart riskerar att hamna långt under vattnet med sin ekonomi. Helt enkelt misskötta föreningar där styrelserna bakåt i tiden inte gjort sitt jobb: Tagit in tillräckligt i avgift av föreningens medlemmar. För att förstå kan det vara bra med en tänkt modell: Två föreningar exakt lika förutsättningar (byggnad, antal medlemmar mm). I den ena tar styrelsen ut 3 000 kr i månadsavgift och amorterar i vettig takt på förenings lånen, i den andra tar styrelsen ut 2 000 kr i månadsavgift och amorterar ingenting. Frid och fröjd i 20 år. Sedan höjs låneräntorna dramatiskt och den förening som inte har amorterat får nu problem och behöver därför ta in ett kapitaltillskott från medlemmarna. Begrundar man ovanstående så förstår man att: 1) Kapitaltillskottet är egentligen en massa ej tidigare uttagna månadsavgifter som får betalas i en klump av nuvarande innehavare. 2) Varken boende i förening 1 eller 2 kan räkna med att få tillbaka sina månadsavgifter vid försäljning. Alltså kan man ej räkna med att "få tillbaka" kapitaltillskottet. 3) Skatteeffekten på kapitaltillskottet utfaller lika i båda föreningarna ifall samma belopp nu har amorterats i föreningarna. 4) Sant är däremot att alternativet för den krisande föreningen om de inte får till sitt kapitaltillskott oftast är en sämre affär för både de medlemmar som tänkt bo kvar samt de som tänkt sälja. En förenings uppgift är inte att fatta beslut som ekonomiskt gynnar enskilda medlemmar, enskilda grupper av medlemmar eller te x alla medlemmar som säljer och flyttar. Föreningen har alltid att värna och skydda sig själv eftersom det ger den bästa nyttan för alla medlemmar över tid. Det är anledningen till att en del styrelser landar i beslutet att gå till stämma och begära in ett kapitaltillskott. För att rädda upp en krisande förening. Orsaken bottnar alltså i felaktig förvaltning, ofta under lång tid. Till sist angående att kräva tillbaka ett tillskott: Det står väl alltid fritt i alla föreningar att "dela ut vinsten" på varje årsstämma. Förutsatt att det uppkommit någon vinst som inte behövs till kommande underhåll eller betalning av redan utfört dito (amorteringar). Jag har dock aldrig sett en så pass välmående förening att det går att motivera vinstutdelning. Aldrig. Det är väl därför det sker så pass sällan. Sen kan man ju diskutera det smarta upplägget med att ta ut en viss månadsavgift - sedan betala tillbaka en del på årsstämman, istället för att hålla en lägre månadsavgift från början... Gäller ju alla föreningar vare sig de dessutom gjort ett tillskott eller ej.

Visa svaret Anmäl