Profilsida för Bättre BRF

Kontodetaljer

Användarnamn:
Bättre BRF
Medlem sedan:
2014-02-18
Antal forumsvar:
101
Senast inloggad:
2018-01-23 09:06
Födelseår:
1976
Kön:
Man
Kommun:
Göteborg

Presentation

Niclas Jonsson, arbetat med bostadsrättsfrågor i 12 år. Brinner för att upplysa kring denna boendeform, och vill att föreningarna kommer till insikt med hur mycket styrelsens strategi (eller avsaknad av strategi) kring förvaltningen faktiskt påverkar de boendes plånbok.

Senaste inlägg av Bättre BRF

2018-01-23 09:11
i diskussionen Skadebesiktning
I första läget är det alltid föreningen som ansvarar för att utreda orsaken till skadan. Det är också de som bestämmer HUR och VEM som skall göra detta. Det betyder att har ni på eget bevåg anlitat besiktningsman är det inte säkert att föreningen godtar er besiktning, de kanske vill göra en egen utredning. I så fall riskerar ni att själva få stå för er egen besiktningsmans kostnader. Efter att utredningen är klar har styrelsen att ta ställning till om skadan har orsakats av någon medlems vårdslöshet och uppsåt. Om så är fallet skall föreningen återkräva sina utlägg av denne. Det är ovanligt att återkrav görs just eftersom det krävs både vårdslöshet och uppsåt/underlåtenhet. Som upprepning och sammanfattning: Föreningen ansvarar för att utredning görs. Vem som i sista hand får betala för detta är alltså beroende på hur skadan uppstod.

Visa svaret Anmäl
2018-01-15 23:51
Någon inbrottsstandard från 2011 behöver du inte bry dig om. En lgh dörr skall sitta i minst 40 år så det lär komma fler standarder under den tiden... Däremot bör du kontrollera priset. Tag motsvarnade spec. och skicka som förfrågan till 1-2 andra, Googla om du behöver hjälp att hitta alternativ. Då får du snabbt svar om priset är rimligt eller ej. Visar det sig att annan montör kan göra jobbet för 14 000 kr/dörr eller lägre så informera styrelse och grannar om att det finns ett billigare alternativ. Då måste styrelsen motivera sitt förslag mot det billigare alternativet. Standard säkerhetsdörr i träimitation vid beställning av +10 st bör vara ca 13 000 kr inkl. montage och bortforsling befintlig dörr. Allt utöver standard (dörrspeglar, egen färg etc fördyrar snabbt dörren, så det kan vara så att styrelsens förslag absolut är rimligt. Men det skall givetvis kollas, särskilt som styrelsens alternativ har en ekonomisk koppling till enskild i föreningen!

Visa svaret Anmäl
2018-01-11 19:59
Ja lite som svaret ovan vad gäller ljudmätningen. Den skall du absolut kräva att den görs nattetid, eftersom det är andra ljudkrav på natten (samma ljud som godkänns dagtid kan alltså bedömas som en störning nattetid). Den ljudmätningen kräver du av miljökontoret i din kommun, och den skall du då få gjord. Strunta i styrelsen tills den är klar. Blir det bedömt störning, då är styrelsen skyldiga att utföra åtgärder. Det låter inte på din beskrivning som att det är din granne som man skall gå på, snarare är det konstruktionen i bjälklaget som behöver justeras. Självklart skall din granne kunna röra sig, prata och även tappa saker i golvet på natten utan att det för den skull alltid blir en störning. Det förstas man bör titta på är grannens golv. Finns det ett inlagt golv ovan det underliggande plankgolvet så behöver man säkerställa att det mellan dessa golv finns ljuddämpande material. Är det plankgolv spikat direkt på reglarna bara, då kan man kapa ur detta och återlägga med ljuddämpande material mellan regel/golv. Alternativt lägga ett nytt plankgolv ovanpå med ljuddämpning ifall grannen går med på detta. Själva bjälklaget skall isoleras, stenull är bäst för att dämpa ljud. Görs ovanifrån i samband med åtgärderna golv. Man kan också behöva kryss kolva en del reglar ifall det är allmänt gungigt i konstruktionen. Räcker inte dettas görs nästa del hos dig. Ett nytt undertak monteras 5-10 cm under befintligt tak. Riktig gips, plåtprofiler och så in med isolering. Alla åtgärder bekostas av föreningen tills godkänd ljudmätning kan uppvisas. Efter att lagkravet uppfyllts får du själv bekosta åtgärderna ifall du vill göra mera. En förening kan inte (och ska inte) göra mer åtgärder än vad lagen kräver. Så att de inte gjort något efter att de fått den första ljudmätningen godkänd är helt rätt - felet är som sagt att mätningen skulle gjorts nattetid. Med reservation för att de kan ha mätt dagtid men använt ljudgränserna som gäller natt i sitt utlåtande. I så fall ligger bollen hos dig. Både isolering av bjälklag samt ett extra undertak kan du göra från din lgh - och visst kan det vara värt det om man för övrigt trivs bra och vill kunna bo kvar i sin bostadsrätt!

Visa svaret Anmäl
2018-01-11 19:42
Det ligger nu på föreningen i första hand. Föreningen kan, beroende på hur avtalet skrevs med den byggande medlemmen, eventuellt sedan rikta krav mot denne. Framför allt om det gått mindre än 10 år sedan ombyggnaden gjordes, eftersom det då kan finnas kvar garanti- eller ansvarstid från entreprenadavtalet. Ditt ärende är det i varje fall inte.

Visa svaret Anmäl
2018-01-09 08:57
Skälig tid för en fläkt till ventilationen bör vara 2-3 veckor. Ja lagen ger utrymme för dig att agera själv på föreningens bekostnad om föreningen är senfärdig, men det är absolut sista utvägen! Börja med att skriftligt (gärna mejl!) meddela föreningen att: 1) Fläkten är trasig 2) Avsaknad av korrekt frånluftsventilation ger försämrad boendemiljö samt riskerar att leda till fuktrelaterade skador på byggnaden. 3) Ange själv ett sista datum för åtgärdande 4) Upplys att du efter angivet datum kommer begära nedsättning av årsavgiften varje dag fram till åtgärdande 5) Upplys om att du efter datum XXXXX kommer att åtgärda bristen själv på föreningens bekostnad = ny fläkt + arbete + ersättning till dig själv för förlorad arbetsinkomst. 6) Upplys styrelsen om att du avser informera stämman om deras senfärdighet samt på stämma kräva redovisning av skälen därtill. Posta mejlet. Allmänt kan sägas att varje förening har just den styrelse som den förtjänar. Antingen är ni nöjda med er styrelse och ger den fortsatt förtroende, eller så har ni högre krav och bestämmer er för att rösta in nya ledamöter. Oftast innebär det att sådana medlemmar som du själv behöver ta ett större ansvar för föreningen.

Visa svaret Anmäl
2017-12-19 22:09
i diskussionen Snöskottning av gård
Snöskottning är ett fastighetsägaransvar. Så det ingår visst i föreningens åtagande. Om det sedan är styrelsen själva eller av dem anlitad entreprenör är upp till styrelsen. Hur du löser det? Googla upp lite goa artiklar om "fastighetsägaransvar - snöskottning - stämning" så att de förstår att det kan komma att kosta föreningen pengar om någon (medlem eller besökare)halkar och skadar sig på deras gång. Mejla länkarna till styrelsen.

Visa svaret Anmäl
2017-12-07 00:31
i diskussionen Elförbrukning
Normalt äger föreningen underhållsansvaret för fastighetsnätet fram till lgh central. Både central i lgh och hela lgh anläggning äger innehavaren underhållsansvar för. Så om det är "fel" inom innehavarens ansvarsområde så får denne bekosta felavhjälpning och undersökning.

Visa svaret Anmäl
2017-12-07 00:25
i diskussionen Konflikt med föreningen
Allt som sker i en BRF skall vara så transparent och granskningsbart det bara går för föreningens medlemmar. Det är grunden. Sedan är det också så att du som person alltid har rätt att få en spec när du blir fakturerad, oavsett om det är din förening eller annan leverantör som skickar en faktura. Så visst skall du få uträkningen! Inget underlag - ingen betalning så enkelt ser jag på det. Behöver inte alls bli en process av det, bestrid fakturan bara tills du får en specifikation.

Visa svaret Anmäl
2017-12-04 11:31
i diskussionen Kraftigt höjd avgift.
[quote]Oskarkarde skrev:  Sedan jag flyttade in har avgifterna höjts vid 2 tillfällen, med sammanlagt närmare 70 %. Detta trots att det i prospektet stod angivet att en höjning med 1 % per år var bestämd av styrelsen. Jag är lite mer negativ i mitt svar till vilka utsikter du har att ställa någon som ansvarig för att din förening höjt avgifterna mer än vad en säljare eller mäklare informerat om. Man skall komma ihåg att en styrelse normal endast är ansvarig och kan besluta om en budget/ett år i taget. Dessutom kan även en sittande styrelse ändra sina beslut, teoretiskt varje möte... En förening som så pass snabbt höjer avgiften 70 % har uppenbarligen förvaltats allt för kortsiktigt eftersom det aldrig är helt osynligt att man kommer få kostnadsökningar, och just tomträttsavgäld är ju långa avtal som brukar korrigeras rätt kraftigt vart 10: e år. Detta bör styrelsen "ta höjd för" åren innan, och en köpare bör vara noggrann i att säkerställa om föreningen äger sin mark och om inte när tomträttsavtalet skall omförhandlas. Nästan så att caset faller under devisen "låter något för bra för att vara sant så är det antagligen inte sant". Låter hårt kanske men alla föreningar har över tid rätt likartad kostnadsmassa. Att gå in i en förening med låg avgift innebär alltid att man bör undersöka vad den låga avgiften beror på: Är det väl förvaltat under lång tid med låga lån (eller inga)? Eller är det (som det brukar se ut) en förening som skjuter höjningar av avgiften så långt framför sig man bara kan? Ja men då kommer det att komma sådana här kraftiga justeringar förr eller senare.

Visa svaret Anmäl
2017-12-01 13:48
i diskussionen Varmvatten tack!
Asså vart vänder man sig när föreningen inte är angelägna att göra något åt det? Är du missnöjd med hur styrelsen sköter sitt uppdrag, så vänder du dig till andra medlemmar och samlar opinion för att ersätta nuvarande ledamöter mot andra som ni har större förtroende för. Själva bytet av styrelse/delar av styrelsen sker sedan på en stämma, antingen en ordinarie eller om ni är minst 10 % av de röstberättigande och begär att styrelsen sammankallar en extra stämma. En bostadsrättsförening är bara ni själva så det är ni som äger frågan om hur den skall skötas. Ansvaret för att ersätta en dålig styrelse är alltid stämmans = ni medlemmar. Man kan inte förvänta sig att en sittande dåligt fungerande styrelse helt plötsligt kommer fungera bättre för att ni klagar och gnäller - det är alltså inte styrelsen själva som sitter på lösningen, det gör ni övriga medlemmar!

Visa svaret Anmäl
2017-11-29 20:52
Det enkla svaret är att lagen har inte tänkt på småhusföreningar när den skrevs. I det praktiska fallet behöver frågan avgöras - gärna innan behov av utbyte börjar ploppa upp. Föreningen behöver alltså via stämman sätta sin avgränsning och gärna anpassa sin stadga så att den blir tydlig (om inte det redan är gjort - kontrollera er stadgar!). Man kan också titta på vad som ingår i avgiften och få ledning därifrån: Är avgiften exkl. värme = då svarar innehavarna för egna pannor/värmekälla. Är avgiften inkl. värme = då svarar föreningen för pannorna.

Visa svaret Anmäl
2017-11-27 18:56
i diskussionen Fuktskada i vägg.
Försök så här för att få "tankegången" rätt: 1) Var och en som köper bostadsrätt tar på sig att på egen hand reparera, underhålla, försäkra och byta ut delar som skadas/slits ut inom sitt ansvarsområde. 2) Det finns ingen "förening" i så mening att det är en fastighetsägare med massa pengar. Det finns bara du och dina grannar och era tillsammans inbetalade pengar. När du begrundat ovanstående så bör du komma fram till: Att dina grannar aldrig tagit på sig något försäkringsansvar för skador i din bostadsrätt. Lika lite som DU har tagit på dig försäkringsansvar för skador i deras bostadsrätter. Dettas gäller ända tills föreningen struntar i att åtgärda kända brister och agerar vårdslöst (båda kraven måste vara uppfyllda!!) På din beskrivning låter det som att föreningen nu svarar upp och åtgärdar - alltså gäller huvudreglerna. Stämmer du föreningen på de grunder du beskrivet kommer du med all säkerhet att förlora. Använd din egen hemförsäkring istället och begär ut ersättning därifrån!

Visa svaret Anmäl
2017-11-22 21:23
i diskussionen Likhetsprincipen
Nej likabehandlingsprincipen är inte tillämplig. Den förutsätter att medlemmarna befinner sig i en likartad situation. Ni bor högst upp, andra bor längst ner - det kommer alltid finnas saker som skiljer åt, te x hur många trappsteg man behöver ta för att komma hem... Men styrelsen kan ändå inte besluta att bygga dessa tak! Styrelsen råder bara över vad som finns på huset idag - alla tillbyggnader hanteras som "utvidgning av verksamheten" och är alltså stämmobeslut. Så in med en motion till stämman, så röstar alla närvarande hur det blir. Smart medlem ser ju givetvis till att ha övertygat så många som möjligt att rösta för sitt förslag samt sett till att just de kommer på stämman! Dags att börja lobba, förslagsvis börjar du med övriga som bor högst upp.

Visa svaret Anmäl
2017-11-21 19:43
i diskussionen Vattenledningsskada
Trycksatt vattenledning är korrekt som du säger ett fall som i lagen är ett undantag från huvudregeln. Trycksatt ledning är en kall- eller varmvattenledning som föreningen försett lgh med och som sträcker sig fram till din egen installation. Toaletten är bostadsrättsinnehavarens ansvar, oavsett om den är av vanlig typ ståendes på golvet eller om det är en vägghängd med inbyggd vattencistern. Så juridisk har du att bevisa att läckaget uppstått FÖRE gren och påkoppling till din cistern. Jag vet inget rättsfall på just inbyggd toalett, men det finns ett rörande diskmaskin. Där konstaterades det vara bostadsrättsinnehavarens ansvar då läckage uppstått på koppling/rördel som fanns där men som inte hade funnits om inte DM varit monterad. Ditt fall skulle säkerligen bedömas likvärdigt. Men glöm inte att dina skador täcks av ditt bostadsrättstillägg i din egen hemförsäkring!

Visa svaret Anmäl
2017-11-16 12:52
Normalt skall föreningen återställa golvet om det uppstår "skada" efter borttagning av elementet, då detta rör sig om ett planerat underhåll. Dock kan det finnas en passus om detta i ert stämmobeslut inför stambytet. Kolla det! I så fall kan stämman ha satt villkor för hur mycket som skall göras i varje lägenhet och detta övertrumfar stadga inom just det projektet. En annan pilsner är ju om motsvarande har skett i ALLA lgh, d v s har förening generellt monterat bort en radiator i allas hallar? I så fall blir det ju bara dumt att kräva att föreningen skall fixa detta - blir ju bara pengar som snurrar runt och säkerligen dyrare eftersom var och en har olika golvbeläggning i sin lgh. Dyrt att projektera alla olika golv/lösningar med en entreprenör.

Visa svaret Anmäl
2017-11-16 09:34
Det är ni själva inom föreningen som sätter reglerna. I första hand styrelsen, men om medlem inte är nöjd kan denne ta frågan till stämman som då kan överpröva styrelsens beslut. Förslaget (motionen) skall lämnas in i god tid inför årsstämman (exakta tider kan finnas i er stadga, kontrollera). En motion: Beskriv problemet 2-4 meningar. Föreslå en lösning Ange ett yrkande: (Jag yrkar därför att stämman beslutar...) Namn + lgh nummer. Var beredd att få tala för din sak på stämman!

Visa svaret Anmäl
2017-11-15 22:17
Nedlagd röst = ingen röst. Blank röst = 1 st röst (blank) Ja det har betydelse för vissa beslut.

Visa svaret Anmäl
2017-11-15 22:16
Ja- föreningen kan besluta detta. Alltså stämman. Styrelsen ensamt kan inte fatta ett så pass ingripande beslut.

Visa svaret Anmäl
2017-11-09 23:40
i diskussionen Problem med ventilation
Inget ovanligt problem, men lösningen kan ibland vara lite klurig! Börja med att följa rådet du fick i första svaret. Sniffa som en hund runt sockeln på toalettstolen, i handfatsavloppet och i golvbrunnen. Försök fastställa varifrån lukten kommer! Ventilation: Kraven på mängden luft som skall bytas ut per timme har höjts flera gånger. Detta innebär att för att få igenom godkänd OVK, måste man många gånger köra utsuget med högre volym än vad tilluftsventilerna är konstruerade för. Detta leder normalt till att spaltventiler och tilluftsdon upllevs dragiga samt att det blir rejält undertryck i lgh. Märks när man öppnar lägenhetsdörren te x. Evakuerad luft måste ju ersättas med ny luft. Om te x frånluftsfläkten (badrum och kök) suger ut 200 liter luft, måste 200 nya liter in genom ofta väldigt smala spaltventiler ovan fönstren. När dessa ej är tillräckligt stora för utsugets flöde börjar istället luft sugas från - avloppet! Oftast genom vattenlåset i golvbrunnen. Felavhjälpning: Se till att du har vatten i golvbrunnen. Lämna badrumsdörren öppen när du inte är där. Öppna ett fönster lite (ökar kapaciteten på inluft) och se om inte luktproblemet upphör. Minska flödet på utsuget genom att skruva igen badrumsventilen lite grann. Testa dig fram, vrider du för mycket kan du få tjut-ljud istället.

[Innehållet redigerades senast 2017-11-09 23:42]

Visa svaret Anmäl
2017-11-09 23:03
Nu får jag revidera mitt svar. Baserat på både TS beskrivning och "Keaa" som kommer in med en liknande fråga. I båda fallen rör det sig om en reparation (något har gått sönder) och det är alltså inte att betrakta som en underhållsåtgärd. Då gäller den förutbestämda ansvarsfördelningen enligt stadgar, d v s BRF tar sin del och innehavaren sin. @Malin: Du får ta ett nytt snack med ditt försäkringsbolag för din försäkring gäller ett sådant här fall. Om bolaget sedan vill regressa mot föreningens försäkringsbolag (för att täcka sin förlust därifrån) är inget som du behöver bry dig om, det är deras business. Stå på dig! Föreningen har upptäckt att något är trasigt och skall laga detta, alltså en reparation som inte kan undvikas (ni har ju ingen värme). @Keaa: Hur en skada har inträffat eller varifrån den kommer har enligt grundregeln ingen betydelse. Du har ansvar för att försäkra, reparera och underhålla inom ditt ansvarsområde i bostadsrätten. Men din försäkring gäller! (om du vill ta den i anspråk för vad som låter som en mindre reparation). @Malin: Jag vill reservera mig för omständigheter som inte är kända i det enskilda fallet. På din beskrivning är det svårt att säkert säga om det är en reparation eller en underhållsåtgärd. Oavsett så ska du vara skyddad av endera partens försäkring (din eller BRF: s). Och det är upp till dessa två försäkringsbolag att reda ut, inte du! Kräv detta!!

[Innehållet redigerades senast 2017-11-09 23:07]

Visa svaret Anmäl