Upplåtelse av bostadsrätt

Köpet av bostaden kan antingen vara en upplåtelse eller en överlåtelse. En upplåtelse av en bostad sker vid ingång av det ursprungliga avtalet mellan en bostadsrättsförening och den första bostadsrättshavaren. Vid upplåtelse av en bostadslägenhet (vid ombildning eller köp av nyproduktion) är bostadsrättsföreningen din avtalspart. När lägenheten sedan går över till någon annan genom köp, byte eller gåva rör det sig om en överlåtelse.

Den ekonomiska planen

Varje bostadsrättsförening ska upprätta en ekonomisk plan innan bostadslägenheterna får upplåtas med bostadsrätt för första gången. En ekonomisk plan är en teknisk och ekonomisk beskrivning av föreningens verksamhet. Den ekonomiska planen ska granskas och intygas av två intygsgivare. Planen med intyg ska sedan registreras av Bolagsverket. Planen är ett underlag för intygsgivarnas bedömning av bostadsrättsföreningens ekonomiska hållbarhet på sikt.

Ekonomiska planer kan vara utformade på olika sätt. Oftast inleds planen med en kort beskrivning av de allmänna förutsättningarna för bostadsrättsföreningen och en beskrivning av fastigheten.

Längre fram i planen kommer den del som oftast benämns som finansieringsplan. Där kan du utläsa hur föreningens lån är upplagda bland annat vad avser belopp, lånets löptid och räntesats. I denna del brukar det även framgå hur stor del av föreningens finansiering som täcks av medlemmarnas insatser respektive föreningens lån. Det kan, rent generellt, sägas att ju högre belåning föreningen har desto känsligare är föreningen för ränte- och inflationsförändringar, vilket i sin tur kan påverka årsavgiften på sikt. Storleken på föreningens lån har även betydelse för föreningens framtida möjligheter att ta nya lån.

Vidare redovisas föreningens löpande kostnader i planen. För en blivande bostadsrättshavare kan det vara intressant att studera vad som ingår i de löpande driftskostnaderna. Ta reda på vilka driftskostnader som inte ingår i årsavgiften och som du, som bostadsrättshavare, själv ska svara för.
Under löpande kostnader tas även avskrivningar på föreningens byggnad(er) upp. I sammanhanget kan nämnas att det tidigare i år (2014) förtydligades att en progressiv avskrivningsmetod inte får användas av bostadsrättsföreningar vid avskrivning av föreningens byggnad(er). Detta har resulterat i att många bostadsrättsföreningar varit tvungna att byta avskrivningsmetod. Vid övergång från progressiv avskrivning till annan avskrivningsmetod kan underskott i resultaträkningen uppstå. Ett underskott som uppstår på grund av ändrad avskrivningsmetod kan, men behöver inte, resultera i att årsavgifterna höjs. Fråga vad som gäller i den förening som är aktuell för dig. Av den ekonomiska planen/kostnadskalkylen bör avskrivningarna, vald avskrivningsmetod och vilken effekt detta får för föreningens ekonomi, bland annat på årsavgiften, tydligt framgå.

Den ekonomiska planen ska också visa en beräkning av hur höga medlemmarnas årsavgifter blir utifrån en realistisk bedömning av föreningens kostnader och intäkter på kort och lång sikt. Detta framgår av den ekonomiska prognosen som även visar vilken ränte- och inflationsnivå som beräkningarna bygger på. Observera hur stor den förväntade ökningen kommer att bli i den aktuella föreningen och be mäklare/föreningens styrelse förklara vad detta beror på.

Känslighetsanalysen är till för att visa hur känslig den ekonomiska prognosen är för olika antaganden om ränte- och inflationsnivå. Om prognosen visar stor känslighet för framtida ränte- och inflationsförändringar finns anledning att förvänta sig att de verkliga årsavgifterna kan hamna på en annan nivå än vad den ekonomiska prognosen visar.

Slutligen ska det tilläggas att om uppgifterna i den ekonomiska planen är preliminära ska detta särskilt påpekas. Mer information om vilka uppgifter den ekonomiska planen måste innehålla finns i bostadsrättsförordningen (1991:630).

Ombildning

Vid ombildning ska en ekonomisk plan finnas tillgänglig för hyresgästerna innan beslut om ombildning från hyres- till bostadsrätt fattas. Till planen ska ett besiktningsprotokoll bifogas som visar husets skick. Det är viktigt att uppmärksamma de underhållsåtgärder som kommer att behöva vidtas och de kostnader det innefattar samt eventuell ökning av årsavgifterna i samband med detta. Titta även i den ekonomiska planen på hur stora avsättningar som görs för föreningens planerade underhåll.

Nyproduktion

En bostadsrättsförening får träffa avtal om att i framtiden upplåta lägenheter med bostadsrätt genom förhandsavtal. För det fall ett förhandsavtal ska tecknas ska en kostnadskalkyl finnas tillgänglig. En kostnadskalkyl kan beskrivas som en preliminär och mer kortfattad ekonomisk plan. Även kostnadskalkylen ska intygas av två intygsgivare men behöver inte registreras hos Bolagsverket.
Det främsta syftet med kostnadskalkylen är att du ska få information om vilka uppgifter och beräkningar som ligger till grund för dina ekonomiska åtaganden innan du binder upp dig för framtida förvärv av bostadsrätten. Ur kalkylen ska du sålunda kunna få uppgifter för att beräkna storleken på insatsen, årsavgiften, och om sådan förekommer, upplåtelseavgiften. Uppgifterna i kostnadskalkylen kan komma att revideras inför registreringen av den ekonomiska planen. Du ska dock normalt inte behöva räkna med väsentliga förändringar av uppgifterna i kostnadskalkylen. Innan ett upplåtelseavtal ingås ska en intygsgiven och registrerad ekonomisk plan finnas tillgänglig.

Byggmästarbildade bostadsrättsföreningar

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening och ska därmed ha en styrelse med minst tre ledamöter. Bland styrelsens uppgifter ingår att anta medlemmar, upprätta och underteckna ekonomisk plan, besluta om insatsen, upplåtelseavgiften och årsavgiften. I övrigt ankommer det på styrelsen att svara för föreningens organisation och angelägenheter. Föreningsstämman är bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ. Som bostadsrättshavare är du medlem i bostadsrättsföreningen och kan utöva ditt inflytande genom att närvara och rösta vid föreningsstämman. Du kan också väljas in i styrelsen som styrelseledamot.

Idag är det vanligt med så kallade byggmästarbildade bostadsrättsföreningar. Vanligen bildas dessa genom att ett byggproducerande företag, en byggmästare, genomför byggprojektet och bildar en bostadsrättsförening för att sedan upplåta lägenheter med bostadsrätt. I dessa föreningar tillsätter byggmästaren en interimsstyrelse som under byggtiden ansvarar för föreningens angelägenheter och planerar för föreningens verksamhet och ekonomi. Fram till dess att upplåtelse av bostadslägenheterna sker är dessa de enda medlemmarna i föreningen. När föreningens verksamhet har fortskridit så långt att byggnationen avslutats ska interimsstyrelsen ersättas och inflytandet över föreningens angelägenheter övergå på föreningens nyblivna medlemmar, det vill säga bostadsrättshavarna.
I sammanhanget kan nämnas att Högsta domstolen i ett avgörande uttalat följande. Ett beslut som fattats av interimsstyrelsen, med samtycke från samtliga de som var medlemmar vid beslutstillfället, kan inte föranleda skadeståndsskyldighet för styrelseledamöterna även om beslutet skulle vara ogynnsamt för föreningen.

Senast granskad: 2016-03-04 Informationsansvarig:
Konsumentverket